Come effettuare l'analisi dei prezzi marginali dell'impianto di riscaldamento, dello stato di manutenzione e dell'età della costruzione
di Barbara Cortese difficoltà: facile letto: 277 volte
Leggi
Ecco le formule e le composizioni che ti servono per stimare il prezzo corretto di un determinato immobile, te li riporto in modo estremamente semplice, allo scopo di aiutarti a stimare correttamente e senza nessun tipo di problema i prezzi marginali di tre caratteristiche quali: l'impianto di riscaldamento, lo stato di manutenzione e l'età della costruzione, tutte relative ad immobili esistenti; noi analizzeremo in totale quattro unità immobiliari.
1 Attraverso il Market Comparison Approach, stimiamo il prezzo di un immobile, che chiameremo A, per il quale non conosciamo i dati, e per poter ricavare il prezzo reale, compariamo questo immobile A con altri tre immobili, questi ultimi li chiamiamo B-C-D. Innanzitutto, per iniziare l'esercitazione abbiamo bisogno dei dati relativi agli immobili B-C-D che possiamo trovare nelle visure o attraverso delle domande dirette ai proprietari, ecc.
2 La prima cosa da fare è trovare il prezzo marginale dell'impianto di riscaldamento, funziona così, si calcola 2.500 che è il costo di adeguamento per gli anni in cui è stato installato diviso 25 anni, ad esempio: 2.500x1-3/25 per l'unità B; 2.500x1-7/25 per l'unità C, 2.500x1-11/25 per l'unità D. Considerando, quindi che l'impianto di riscaldamento viene installato nuovo ogni 25 anni e considerando l'anno di costruzione degli edifici di circa 40/50 anni.
3 Poi si passa all'analisi del prezzo marginale dello stato di manutenzione , innanzitutto devi dare un giudizio soggettivo, quindi individuale dello stato di conservazione e manutenzione della singola unità immobiliare attribuendo un numero, il numero 1 significa ottimo, il numero 2 buono, il numero 3 sufficiente, il numero 4 scarso Questi giudizi ci serviranno nel livello successivo dell'esercitazione Approfondimento Come effettuare l'analisi dei prezzi marginali della vendita, della zona, del livello di piano fuori terra e della superficie principale (clicca qui) Lo stato di manutenzione viene calcolato assumendo un valore, 9.500 che è il costo di intervento e non bisogna eseguire alcun tipo di calcolo, ma devi lasciare 9.500 per l'unità B-C-D.
4 Infine calcola il prezzo marginale dell'età della costruzione delle unità immobiliari. Si calcola nel seguente modo: si assume 0,003 che è il tre per mille come saggio di deprezzamento del prezzo di compravendita e si moltiplica per il prezzo delle singole unità immobiliari. Ad esempio: 177.000,00 x (-0,003) = -531per l'unità B, ripeti la stessa operazione anche per le unità C e D, ma non per l'unità A.